不動産投資の話を聞くと、
「この物件、利回り8％ですよ〜」
なんて言われることがあります。
でもね、この 「利回り」、
実は 2種類 あるんです。
そしてこの違いを知らないと、
「思ってたより全然お金が残らない…」
ということが起きます。
本記事では、よくある「利回りの罠」として 表面利回りと実質利回りの違い をわかりやすく解説します。
そもそも「利回り」って？
すごく簡単に言うと、
👉 買った値段に対して、どれくらいお金が入ってくるか
という目安です。
たとえば…
- 家を 1,000万円 で買って
- 1年で 80万円 入ってくる
このとき
「だいたい1年で8％くらい戻ってくるね」
これが 利回り です。
表面利回りとは？
表面利回りは、購入価格に対して得られる収入の割合を示す単純な数字です。
📌 計算式
表面利回り ＝ 年間想定収入 ÷ 物件価格 × 100%
例えば
- 物件価格：1,000万円
- 想定年間賃料：80万円
→ 表面利回り = 80 ÷ 1,000 × 100 ＝ 8%
👉「出ていくお金」を一切考えていないという点が重要です。
実質利回りとは？
実質利回りは、
👉 本当に手元に残るお金を見る利回り
です。
家を貸すと、実はこんな出費があります。
- 管理してくれる人へのお金
- 家の税金
- 壊れたところの修理代
- 空いてしまう月の家賃
これらをぜんぶ払ったあと、
「結局いくら残ったの？」
それを見るのが 実質利回り です。
📌 実質利回りの主な費用項目
✔ 管理費・修繕積立金
✔ 固定資産税・都市計画税
✔ 保険料
✔ 仲介手数料
✔ 修繕費・リフォーム費用
✔ 空室損（満室想定ではない場合）
📌 計算式（代表例）
実質利回り ＝ （年間賃料 – 運営費用）÷ 総投資額 × 100%
「運営費用」を反映させることで、より現実的な収益性が見えてきます。
たとえ話で比べてみよう
同じ家、同じ家賃なのに…
- 家の値段：1,000万円
- 1年の家賃：80万円
📢 広告では
「利回り8％！」
でも…
実際にはこんな出費がありました
- 管理のお金：10万円
- 税金：10万円
- 修理や空室：10万円
👉 合計30万円の出費
本当に残ったお金は？
80万円 − 30万円 ＝ 50万円
つまり、
- 表面利回り：8％
- 実質利回り：5％
😲 ぜんぜん違いますよね。
数字の意味はまったく別 になります。
どうしてこれが「罠」なの？
多くの人は、
「8％もあるなら安心だね」
と思って買ってしまいます。
でも実際は、
- 思ったよりお金が残らない
- 修理代がきつい
- 毎月の返済が苦しい
となってしまう。
これは ウソをつかれた わけではなく、
大事な話を聞いていなかっただけ なんです。
覚えておくと失敗しにくい考え方
- 表面利回り → 条件をそろえるための目安
- 実質利回り → 判断に使う数字
投資として見るなら、
実質利回りが基準 です。
「いくら入るか」ではなく、
「いくら残るか」。
ここを見る癖をつけると、
無理な投資は自然と避けられます。
表面利回りと実質利回りの差
| ポイント | 表面利回り | 実質利回り |
|---|---|---|
| 管理費 | ✖ | ✔ |
| 修繕積立金 | ✖ | ✔ |
| 固定資産税等 | ✖ | ✔ |
| 空室リスク | ✖ | ✔ |
| 税金・融資費用 | ✖ | ✔ |
利回りは収益性を見るうえで重要な指標ですが、以下の点も同時に確認しましょう。
✔ 修繕費の積立
築古ほど突発的な出費リスク増。
✔ 空室リスク
地域・築年数によって大きく変わる。
✔ 融資条件
金利や返済期間で手取りが大きく変わる。
✔ 税金・節税
不動産投資ならではの税務メリットと注意点。
表面利回りはあくまで“理想値”。 実際の収益に近いのは、必ず「実質利回り」の方です。
まとめ
- 利回りには2種類ある
- 広告に出ているのは、だいたい表面利回り
- 実際の判断は実質利回りで行う
- 手元にいくら残るかを考えることが大切
実質利回りだけは必ず見る
これだけ覚えておいてくださいね。
この記事が、
あなたや、あなたの大切な家族を
「失敗しない選択」に近づけられたら嬉しいです。
