「利回りが高い＝良い物件」だと思っていませんか？
不動産投資を考え始めると、
まず目に入るのが 利回り〇％ という数字。
- 5％ → ちょっと低い？
- 8％ → お、儲かりそう！
そう感じる人はとても多いです。
でも実はこの考え方、かなり危険。
なぜなら――
利回りの数字だけでは、物件の安全性はまったく分からないからです。
結論から言います
- 利回り5％でも「安心して長く持てる物件」はある
- 利回り8％でも「いつ崩れるか分からない物件」はたくさんある
違いを生むのは、
👉 数字の裏にある「中身」 です。
① 利回り5％でも安全な物件の特徴
🟡 立地が安定している
例：
- 駅徒歩10分以内
- 生活施設（スーパー・病院・学校）が揃っている
- 人口が極端に減っていないエリア
👉 家賃が大きく下がりにくい
👉 空室期間が短い
毎月きちんと家賃が入ることが、何よりの安全。
🟡 建物・設備がまだ若い or きちんと管理されている
- 築浅、または大規模修繕が済んでいる
- 配管・屋根・外壁の状態が良好
👉 突然の高額修繕が起きにくい
👉 出費が予測しやすい
🟡 家賃設定が「相場どおり」
ここ、超重要。
- 周辺と比べて家賃が高すぎない
- 無理に家賃を上げていない
👉 借り手が見つかりやすい
👉 景気が悪くなっても耐えやすい
🟡 ローン返済後も黒字が残る
- 実質利回りで見ても無理がない
- 空室が出ても即赤字にならない
👉 「持ち続けられる」＝安全
② 利回り8％でも危険な物件の特徴
⚠ 利回りが高い理由が「リスク」そのもの
例えば…
- 駅から遠い
- 人口減少エリア
- 需要が弱い間取り（広すぎ・狭すぎ）
👉 借り手が限られる
👉 空室が長引く
高利回り＝人気がないから安い
というケースは本当に多いです。
⚠ 修繕費があとからドカンと来る
- 築古で修繕履歴が不明
- 配管・給湯器・屋根が寿命
表面利回り8％でも、
実際は…
- 給湯器交換：30万円
- 屋根修繕：100万円
- 外壁補修：80万円
👉 数年分の家賃が一気に消える
⚠ 家賃が「無理盛り」されている
- 周辺相場より明らかに高い
- 今だけ満室（短期入居が多い）
👉 退去後に家賃が下がる
👉 利回り前提が崩れる
⚠ 空室が1室出ただけで赤字
- ローン返済がギリギリ
- 管理費・税金を考慮していない
👉 想定外に弱い
👉 精神的にも追い込まれる
③ おばあちゃんにも分かる例え話
🍎 果物屋さんの話
- 5％の物件 →
毎日売れる定番のりんご。
派手じゃないけど、腐りにくく安定。 - 8％の物件 →
見た目は立派な南国フルーツ。
でも売れ残るとすぐ傷む。
長く商売するなら、どっち？
👉 不動産も同じです。
まとめ｜「高い利回り」より「倒れにくさ」
✔ 利回りは「結果の数字」
✔ 安全性は「中身」で決まる
本当に見るべきポイント
- 立地
- 需要
- 修繕リスク
- 家賃の現実性
- 空室耐性
だからこそ、
利回り5％でも安心して眠れる物件
利回り8％でも胃が痛くなる物件
この差が生まれます。
この記事が、
あなたや、あなたの大切な家族を
「失敗しない選択」に近づけられたら嬉しいです。
