はじめに
相続や引っ越しをきっかけに、
使っていない家をどうすればいいかわからないという相談はとても多いです。
実は空き家は、
👉 売る前の行動”次第で、価値が大きく変わる
ということをご存じでしょうか。
良かれと思ってやったことが、
・売れにくくなる
・価格が下がる
・余計な費用がかかる
そんな結果になることも少なくありません。
今回は、不動産の現場目線で
「空き家を売る前に、絶対にしてはいけない3つの行動」わかりやすくを解説します。
売却前に自己判断でリフォーム・解体をしてしまう
「古いから直した方が売れるよね」
「更地のほうが買いやすいはず」
👉 これは、よくある失敗です。
なぜリフォームが売却価格に反映されにくいのか
売却を前提としたリフォームは、
かけた費用がそのまま価格に上乗せできるとは限りません。
理由は、
買主の多くは「自分の好みに合わせてリフォームしたい」
と考えており、売主側のリフォームが評価されないケースが多いのが実情です。
結果として、
リフォーム費用だけが自己負担として残ってしまうこともあります。
解体によって生じる税金・法的リスク
建物を解体すると、
住宅用地の特例が外れ、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。
固定資産税が最大6倍にも膨れ上がることも。
また、解体後に
- 再建築不可
- 接道条件の問題
といった土地の制約が判明し、
売却条件がかえって悪化するケースもあります。
「古家付き土地」として売った方がよいケース
築年数が古い住宅の場合、
「古家付き土地」として売却した方が、
解体費用をかけずに済み、結果的に条件が良くなることも少なくありません。
重要なのは、
工事をする前に、必ず売却方針を確認することです。
空き家を管理せずに放置してしまう
「今すぐ使う予定がないから」
「時間ができたら考えよう」
このような理由で空き家を放置すると、
建物・土地の評価は確実に下がっていきます。
人が住まない家ほど劣化が進みやすい理由
空き家は、
換気や通水が行われないことで湿気がこもり、
雨漏りやカビ、害虫被害が発生しやすくなります。
「誰も住んでいない＝傷まない」わけではなく、
人の出入りがない家ほど劣化は早く進行します。
管理不全空き家に指定されるリスク
管理が行き届いていない空き家は、
自治体から「管理不全空き家」に指定される可能性があります。
指定されると、
- 固定資産税の軽減措置が解除される
- 是正指導や勧告を受ける
といったリスクが生じます。
最低限やっておくべき管理とは
売却を検討している場合でも、
- 定期的な換気
- 雑草や樹木の管理
- 外観の簡易清掃
といった最低限の管理は必要です。
管理状況は、
内覧時の印象や査定評価にも大きく影響します。
相場を把握しないまま売却を進める
「安く出しすぎて損をする」
「高く出しすぎて何年も売れない」
売却価格の設定を誤ることも、
空き家売却でよくある失敗のひとつです。
「近所の成約事例」が当てにならない理由
同じ地域であっても、
- 接道状況
- 土地の形
- 建物の状態
によって価格は大きく異なります。
「近所でこのくらいで売れたから」という判断だけで
価格を決めてしまうのは危険です。
査定額を見るときに確認すべきポイント
実は「不動産屋に言われた金額だから安心」というのも危険です。
査定額は、
金額そのものよりも理由が重要です。
- なぜその価格なのか
- どの条件を評価しているのか
これを説明できない査定は、
参考程度にとどめるべきでしょう。
複数査定が必要な本当の理由
不動産会社によって、
- 得意な物件
- 販売戦略
は異なります。
複数の査定を比較することで、
適正な価格帯と売却戦略が見えてきます。
📌 ポイント
最低でも
☑︎複数の不動産会社の査定を見る
☑︎「なぜその価格なのか」理由を聞く
これだけで失敗率は大きく下がります。
空き家売却の基本的な進め方
空き家を売却する際は、以下の順序が重要です。
- 現状のまま査定を行う
- 売却・活用の選択肢を比較する
- 必要最低限の管理を行う
- 方針を決めて売却活動を開始する
「先に動く」のではなく、「先に知る」のがポイントです。
まとめ｜空き家売却は「行動」より「判断の順番」が重要
空き家は、
判断を誤ると負担の大きい不動産になってしまいます。
しかし、
- 工事を急がない
- 放置しない
- 相場を正しく把握する
この基本を押さえるだけで、
空き家は十分に活かせる資産になります。
売却を検討する際は、
行動する前に一度立ち止まり、
情報と選択肢を整理することが大切です。
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
