はじめに

「利回り8％なのに、全然お金が残らない…」その理由

不動産投資の相談で、とても多いのがこの声です。

「表面利回り8％って書いてあったのに、
思ったほどお金が残らないんです…」

実はこれ、珍しい失敗ではありません。
原因はシンプルで、“見落とし費用”が利回りを静かに削っているからです。

この記事では、
✔ 初心者が特に見落としやすい費用
✔ 数字に出にくいけど確実に効いてくる費用
✔ 実質利回りを正しく計算するための視点

を、一覧形式で分かりやすく解説します。

そもそも「実質利回り」とは？

まず前提として整理しておきましょう。

• 表面利回り
  　👉 家賃収入 ÷ 物件価格
  　👉 広告に必ず書いてある数字
• 実質利回り
  　👉 家賃収入 − 各種費用 ÷ 実際にかかった総額
  　👉 あなたの手元に残るお金に近い数字

問題は、この「各種費用」を甘く見積もってしまうことです。

実質利回りを下げる「見落とし費用」一覧

① 管理費・管理委託料

• 家賃の 5〜10％ が相場
• 毎月、確実に引かれる固定費

▶ 見落としポイント
「安いから」と管理内容を見ずに契約すると、
空室対応が弱く、結果的に収益が下がることも。

管理費・管理委託料｜「楽をする代わりに払うお金」

まず、何のお金？

管理費とは、
「オーナーの代わりに、面倒なことを引き受けてもらう費用」です。

• 入居者からの電話対応
• 家賃回収
• クレーム処理
• 更新・退去手続き

相場は 家賃の5〜10％。

具体例で考えてみる

家賃7万円
管理費8％の場合

• 月：5,600円
• 年：67,200円

👉 家賃ほぼ1ヶ月分が、毎年静かに消える

これ、派手さはありませんが、
確実に実質利回りを削ります。

例え話

これは、

「毎月、自動的に引き落とされる“サブスク”」

のようなもの。

使っている実感が薄いほど、
気づいたら大きな金額になっているのが管理費です。

見落としポイント

• 利回り広告には含まれていない
• 安すぎる管理＝仕事をしない管理の可能性
• 空室対策の質が、収益に直結する

② 修繕費・原状回復費

• 壁紙・床・設備交換など
• 一度に 数十万円 かかることも珍しくない

修繕費・原状回復費【一番の落とし穴】

よくある勘違い

「今キレイだから、しばらく修繕費はいらないですよね？」

これは、不動産投資で本当によくある誤解。

具体例で考えてみましょう

たとえば――
築20年のワンルームマンションを購入。

• 表面利回り：8％
• 家賃：7万円
• 見た目：内見時はキレイ✨

ところが、
入居者が3年住んで退去したあとにこうなります。

• 壁紙全面張り替え：8万円
• 床補修：5万円
• エアコン交換：12万円

👉 合計25万円

これ、
✔ 表面利回りの計算には
✔ 1円も入っていません

なぜ「必ず」起こるのか？

理由はシンプルで、

• 人が住めば
• 設備は使われ
• 物は必ず劣化する

から。

修繕費は
❌「もし起きたら払うお金」
⭕「いつか必ず払うお金」

なんです。

③ 固定資産税・都市計画税

• 年に1回まとめて請求される
• 地味だけど、毎年必ずかかる

固定資産税・都市計画税｜「持っているだけでかかる税金」

どんな税金？

物件を「所有している」だけで発生する税金。

• 入居者がいても
• 空室でも
• 赤字でも

必ず請求されます。

具体例

年間12万円の固定資産税

• 月換算：1万円

👉 空室2ヶ月なら
家賃2ヶ月分ではなく、税金2ヶ月分がそのまま持ち出し

例え話

これは、

「乗っていない車にもかかる自動車税」

と同じ。

使っていなくても、
持っているだけでお金が出ていく税金です。

見落としポイント

• 利回り計算から抜け落ちやすい
• 月割りで考えないと痛い
• 新築でも数年後に評価額が上がることがある

④ 空室期間の家賃ロス

• 入居者がいない＝収入ゼロ
• それでもローン・税金・管理費は発生

空室期間の家賃ロス【数字に出ない減収】

表面利回りの前提は「ずっと満室」

広告に書かれている利回りは、
1年365日、1日も空室がない前提で計算されています。

でも現実はどうでしょう？

例え話で考えてみる

家賃7万円の物件が、
退去 → 次の入居まで 2ヶ月空室。

• 本来の年間家賃：84万円
• 空室2ヶ月：14万円マイナス

👉 年間収入は 70万円

この時点で、
利回りは一気に下がります。

さらに怖いポイント

空室中でも…

• ローン返済：あり
• 管理費：あり
• 固定資産税：あり

👉 出ていくお金は止まらない

空室は
「収入が減る」だけでなく
**「持ち出しが発生する期間」**なんです。

⑤入居者募集の広告費（AD）

• 家賃1ヶ月分が相場
• 空室が出るたびに発生

広告費（AD）【空室が出るたびに発生】

初心者が見落としやすい理由

• 毎月じゃない
• 表に出にくい
• 管理会社任せになりがち

でも、確実に効いてきます。

具体例

家賃7万円
広告費：家賃1ヶ月分

👉 1回の募集で7万円

これが、

• 2年に1回退去 → 年換算3.5万円
• 1年に1回退去 → 年7万円

利回りにどう影響する？

年間7万円ということは、

• 家賃1ヶ月分が
• 丸ごと消える

表面利回り8％の物件でも、
中身は6％台まで落ちることも珍しくありません。

⑥ 火災保険・地震保険

• 数年分をまとめて支払うことが多い
• 物件種別・エリアで金額が大きく変わる

火災保険・地震保険｜「滅多に使わないけど、ないと困る」

なぜ必要？

• 火災
• 水漏れ
• 台風・大雪

「起きてほしくないこと」への備え。

具体例

• 火災保険5年：5万円
• 地震保険5年：3万円

👉 合計8万円
👉 年換算：1万6千円

例え話

これは、

「健康なときに払っている医療保険」

と同じ。

使わない年がほとんどだけど、
一度使うと、入っていて本当に良かったと思う。

見落としポイント

• 一括払いで高く見える
• 年換算すると利回りに影響
• 安さだけで選ぶと、補償が足りない

⑦ ローン関連費用

• 事務手数料
• 保証料
• 金利（特に変動金利）

ローン関連費用｜「数字が合っていた計画を壊すもの」

含まれる費用

• 事務手数料
• 保証料
• 金利

特に注意が必要なのが 金利。

具体例

借入：2,000万円
金利：0.8％ → 1.3％（0.5％上昇）

👉 年間返済額：約10万円増

例え話

これは、

「家計で、気づかないうちにスマホ代が毎月8,000円増えていた」

ような感覚。

一度上がると、
下げるのは簡単ではありません。

見落としポイント

• 変動金利は特に影響大
• 利回りは一気に逆転する
• 「今の金利」で安心しない

⑧ 税金（所得税・住民税）

• 家賃収入＝そのまま手取りではない
• 利益が出れば、当然課税される

税金（所得税・住民税）【最後に効いてくる一撃】

よくある勘違い

「家賃 − ローン返済 ＝ 手取り」

これは半分正解、半分不正解。

具体例

年間の帳簿上の利益：50万円

ここに、

• 所得税
• 住民税

がかかります。

仮に税率20％なら、

👉 10万円は税金

手元に残るのは
40万円

なぜ「最後に効く」のか？

• 最初は「黒字で安心」
• 後から税金請求
• 思ったより残らない

という流れになるから。

⑨ 時間と手間という“見えないコスト”

• クレーム対応
• 管理会社とのやりとり
• 確定申告

時間と手間という“見えないコスト”

「数字に出ない最大の負担」

お金は減らない。でも、確実に削られる

• 夜中のクレーム電話
• 管理会社とのやり取り
• 修繕の判断
• 確定申告

具体例

副業で不動産投資をしている人が、

• 月5時間対応
• 年60時間

時給2,000円換算すると、

👉 年12万円分の労力

例え話

これは、

「無料だと思って引き受けた町内会の役員」

に近い。

お金は払っていないのに、
時間と気力は確実に持っていかれる。

見落としポイント

• 初心者ほど負担が重い
• 精神的ストレスが積み重なる
• 長期投資では無視できない

まとめ

「利回りが高い＝儲かる」ではない

実質利回りを下げるのは、
派手な失敗ではありません。

こうした
地味で、静かで、確実なコストです。

そして不動産投資で大切なのは、

どれだけ稼げるかより
どれだけ残るか

です。

表面利回りは、あくまで「入口の数字」。
本当に見るべきなのは、
見落とし費用をすべて引いたあとの実質利回りです。

この記事が、
あなたや、あなたの大切な家族を
「失敗しない選択」に近づけられたら嬉しいです。