「利回りも悪くない」
「キャッシュフローも一応プラス」
「数字上は問題ないはずだった」

それなのに、
なぜか苦しくなっていく不動産投資があります。

これは珍しい話ではありません。
むしろ、失敗する人の多くが「数字は合っていた」と言います。

この記事では、
「数字が合っているのに失敗する理由」を
初心者にも分かる言葉で、現実ベースで解説します。

なぜ「数字上は問題ない物件」を選んでも失敗するの？

不動産投資では、最初に必ずこう考えます。

• 利回りは何％か
• 家賃はいくらか
• ローン返済後にいくら残るか

これ自体は正しい判断です。
しかし問題は、数字を「正解」だと信じ切ってしまうことです。

表面利回り・収支計算が「現実」を反映していない

多くの収支シミュレーションは、
理想的な条件が前提になっています。

• 満室が続く
• 家賃は下がらない
• 大きな修繕は起きない

現実は、そう都合よくは動きません。

シミュレーション通りにいかない前提条件

数字は「止まった計算」ですが、
不動産は「動き続ける現実」です。

• 入居者が変わる
• 周辺環境が変わる
• 金利や税金が変わる

変化を前提にしていない数字は、簡単に崩れます。

数字に安心して“考えるのをやめてしまう”心理

一番危険なのはここです。

「数字が合っているから大丈夫」
そう思った瞬間、
他の違和感を見なくなってしまう。

これが、失敗の始まりです。

本日は数字が合っていても不動産投資が失敗する５つ理由を日本一分かりやすく解説します。

理由① 数字は「過去と理想」を元に作られている

不動産の数字は、未来ではなく
過去の実績や希望的観測で作られています。

🟡「想定家賃は本当にそのまま続く？

今の家賃は、
「今この瞬間」の条件で成立しているだけです。

• 近くに新築が建ったら？
• 同じ価格帯の物件が増えたら？

家賃は、下がることはあっても上がりにくいものです。

🟡空室率・修繕費が楽観的すぎるケース

シミュレーションに入っている数字が、
最低限すぎることはよくあります。

• 空室率5％
• 修繕費は年間数万円

実際は、
何も起きない年より、何か起きる年の方が多いです。

🟡売主・仲介が作る数字の前提に注意

悪意がなくても、
数字は「売りやすい形」で作られます。

• 不利な要素は薄く
• 有利な要素は強調

数字そのものより、前提条件を見ることが重要です。

理由② 立地・建物の「劣化リスク」は数字に表れにくい

数字では見えないが、
投資結果を左右するものがあります。

それが、立地と建物の質です。

🟡周辺環境の変化（人口・再開発・競合物件）

今は良くても、
数年後に同じ条件とは限りません。

• 人口が減るエリア
• 需要より供給が増える地域

数字は未来の街までは教えてくれません。

🟡築年数以上に重要な管理状態

同じ築年数でも、

• 管理が行き届いている物件
• 放置されてきた物件

では、
将来かかるお金がまったく違います。

🟡将来の修繕タイミングが収支を崩す

外壁、屋根、給排水。
これらは必ず壊れるものです。

「いつ・どれくらい」かかるかを
考えていないと、
黒字は一気に赤字に変わります。

理由③ 管理・入居者トラブルはシミュレーション外

収支表には書かれていませんが、
確実に発生するのが人の問題です。

🟡管理会社の質で収益は大きく変わる

• 空室対応が遅い
• クレーム処理が雑
• 報告が不十分

これだけで、
数字上の利回りは意味を失います。

🟡入居者属性によるリスクの違い

誰が住むかで、

• 滞納
• 退去
• トラブル

の発生率は変わります。

🟡トラブル対応の時間的・精神的コスト

数字には出ませんが、
心が削られるコストは確実に存在します。

これに耐えられず、
投資自体が嫌になる人も多いです。

理由④ 融資条件と出口戦略が甘い

「今」だけを見た投資は危険です。

🟡金利上昇で一気に崩れる収支

金利が少し上がるだけで、

• 毎月の返済
• キャッシュフロー

は簡単に変わります。

🟡売却時に「数字が合わなくなる」理由

• 思った価格で売れない
• 買い手がつかない

出口を考えていない投資は、途中で詰みます。

🟡出口まで考えていない投資は危険

買う前に、
「どう終わるか」を考える。

これができていないと、
数字が合っていても危険です。

理由⑤ 投資家自身の「目的」とズレている

最後は、物件ではなく人の問題です。

🟡キャッシュフロー目的？資産形成目的？

目的が違えば、
選ぶべき物件も違います。

🟡リスク許容度と物件特性の不一致

• 安定を求める人
• 攻めたい人

同じ物件が向くとは限りません。

🟡「儲かりそう」で選ぶ危うさ

数字が良い＝自分に合う
ではありません。

数字は判断材料の一部にすぎない｜失敗を避けるための考え方

数字＋現場＋人を見る

• 数字
• 現地
• 関わる人

この3つが揃って初めて判断できます。

「最悪のケース」を想定する

最悪を想定して、
それでも耐えられるか。

違和感を無視しない

数字が良くても、
違和感があるなら立ち止まる。

それが、
失敗しない投資家の共通点です。

まとめ｜「数字が合う＝安全」ではない

• 数字は過去と理想でできている
• 見えないリスクが結果を左右する
• 最後に失敗を決めるのは「判断」

不動産投資は、
計算問題ではありません。

考える力が問われる判断の積み重ねです。

数字は大事。
でも、数字だけを信じない。

それが、
長く生き残る投資家の共通点です。

この記事があなたの不動産投資が成功するきっかけなれば幸いです。