長期保有　売却益　…　結局どっち？

不動産投資を勉強し始めると、必ずぶつかる疑問があります。

• 長期保有でコツコツ家賃をもらうべき？
• それとも安く買って高く売る売却益を狙うべき？

ネットを見ると…

🗣️「長期保有が一番安全」
🗣️「いや、売却益こそが本当の利益」

と真逆の意見が並び、余計に分からなくなる方も多いです。

この記事では、
✔ 初心者でも判断できる
✔ 感情に流されない
✔ 実務目線で再現性がある

そんな**「長期保有か？売却益か？」を決める基準はこれだけ！**を、
例え話と具体例を交えて分かりやすく解説します。

長期保有と売却益、判断基準はこの4つ

結論。
判断基準はこの4つだけです。

長期保有と売却益、どちらを狙うかは
次の4つで判断すればOKです。

1. キャッシュフローは放置でも回るか
2. 売却益は「相場頼み」か「自分で作れるか」
3. 自分が耐えられるストレスの種類
4. 出口（売り方）を今この瞬間に説明できるか

一つずつ見ていきましょう。

① キャッシュフロー放置でも回る

まず最初に見るべきは、
キャッシュフローが放置でも回るかどうか。
簡単に言い換えると
「その物件がオーナー不在でも回るかどうか」です。

▶︎長期保有向きの物件

長期保有に向いているのは、こんな物件

• 実質利回りが低くても、修繕・空室を織り込んでも黒字
• 金利が少し上がっても即赤字にならない
• 管理が属人化しない（誰がやっても回る）

これは例えるなら、
置いておけば勝手に売上が立つ自動販売機。

長期保有に向く物件は一言で言うと、

置いておけば勝手に飲み物が出てくる自動販売機

のような物件です。

👉 こういう物件は、
多少利回りが低くても「時間」を味方にできます。

▶︎売却益狙い向きの物件

一方、売却益狙いの物件は真逆です。

• 保有中の収支はトントン、もしくは微赤字
• ただし
  • 期間が明確
  • コストが把握できている
  • 想定がズレても耐えられる資金力がある

ずっと置いておく前提ではないので、
キャッシュフローの安定性はそこまで重要ではありません。

② 売却益は自分の腕or相場

ここ、めちゃくちゃ重要です。

▶︎売却益を狙っていいパターン

売却益を狙っていいのは、
自分の行動で価値を上げられる物件だけ！

体例👇

• 管理不全で空室だらけ → 管理改善で稼働UP
• 事故物件 → 告知期間経過後に再販
• ボロ戸建 → リフォームで再生
• 相続放置物件 → 権利整理して再販

これらはすべて、

「買ったあとに価値を足せる」

物件です。

さらに、

• 仕入れ時点ですでに相場より安い

なども◎

👉 利益の源泉が相場ではなく自分がコントロールできる要素があるのが共通点です。

▶︎危険な売却益パターン

一方、よくある失敗例

• 「このエリア、これから上がりそう」
• 「金利が下がれば高く売れるはず」
• 「みんなが買ってるから」

これらは全部、

👉 相場任せ＝ギャンブル

自分でコントロールできない売却益は、
投資ではなく“賭け”に近くなります。

③ 自分が耐えられるストレスの種類？

３つ目は数字ではなく、個人個人のの基準です。

▶︎長期保有が向いている人

• 毎月の収支が見えないと不安になる
• 空室や修繕を「必要経費」と割り切れる
• ド派手な利益より、安定が好き

👉 精神的にラクなのが長期保有。

▶︎売却益が向いている人

• 数年単位で利益を待てる
• 含み損が出てもロジックがあれば耐えられる
• 交渉・出口戦略を考えるのが苦じゃない

👉 売却益は、
**利益よりも「待つ力」と「判断力」**が問われます。

④ 今すぐ「出口」を説明できるか？

最後は超シンプルなチェックです。

なぜ、誰が、いくらで、この物件を買うのか？

これを

✔︎感情なし
✔︎希望なし（希望的観測なし）
✔︎願望なし（「たぶん」「〜と思う」なし）

で説明できますか？

▶ 説明できるなら

👉 売却益を狙ってOK

▶ 説明できないなら

👉 長期保有前提で考える
もしくは その物件は買わない

迷ったときの安全な考え方

最後に、判断用チェックリストとして整理します。
物件選びに迷ったときは、感覚ではなく、ここに戻って確認してみてください。

✔︎ キャッシュフローが安定している → 長期保有

👉 時間を味方につけられる物件は、長期保有向きです。

✔︎ 自分で価値を作れる → 売却益

👉 利益の源泉が相場ではなく自分の行動にあるなら、売却益を狙う価値があります。

✔︎ 相場頼み → やらない

👉 これらはすべて投資ではなく、ギャンブルに近くなります。

✔︎ 出口を“今”説明できない → 買わない

👉 「とりあえず買う」は、危険な判断です。「よく考えて買う」が正解です。

まとめ

長期保有と売却益は、
どちらが正解かを選ぶ話ではありません。

その物件は「守りに向いているのか」
それとも「攻めに向いているのか」

を見極めるのも重要です。

このチェックリストを見返せば、
流行や周囲の声に振り回されることなく、
自分の判断基準で投資ができるようになります😊