タンス、冷蔵庫、食器、布団、衣類。部屋いっぱいの家財道具を前に、どこから手をつければよいか分からない——。
東京に空き家を所有していても、家の中に家財道具が残っていると、「全部片付けなければ売りに出せない」と考えてしまう方は少なくありません。
しかし、家財道具が残った空き家でも売却は可能です。
家財道具があるだけで、土地・建物そのものの価値が大きく変わるわけではありません。不動産の査定では、立地、土地の広さや形、接道、築年数、建物の状態、権利関係などが中心になります。
ただし、買主が家財道具の撤去・処分を引き受ける場合、その費用が買取価格へ反映されることはあります。これは「家具があるから不動産の価値が変わる」という意味ではなく、引渡しに必要な費用を誰が負担するかという違いです。
大切なのは、片付けを始める前に、次の2つを比べることです。
- 家財道具を残した現状のまま売る場合の査定額と手取り額
- 自分で片付けてから売る場合の想定価格から、処分費や仲介手数料等を引いた手取り額
高く売りたい場合も、最初から片付けると決める必要はありません。まず現状のまま査定を受け、片付け費用をかける価値があるか確認してから判断できます。
この記事では、初めて空き家を売る方にも分かるように、次の点を順番に解説します。
- 家財道具を残したまま売れる仕組み
- 仲介と買取の違い
- 片付けずに売るメリットと注意点
- 査定前に取り出すべき物
- 査定額を比べるときの注意点
- 東京都向け無料査定の対象条件
- Web申込みから電話・現地査定までの流れ
先に結論をいうと、大量の処分費用を先に払う前に、片付けた場合と現状のまま売る場合の手取り額を比べることが失敗を防ぐポイントです。
30秒で分かる結論
| 疑問 | 結論 |
|---|---|
| 家財道具が残っていても売れる？ | 売却可能 |
| 一般の人へ仲介で売る場合は？ | 原則として引渡しまでの撤去を求められやすい |
| 片付けずに売りやすい方法は？ | 現状のまま対応する不動産買取会社への直接売却 |
| 家具があると不動産の価値が下がる？ | 家具の有無だけで土地・建物の価値が決まるわけではない。ただし、撤去費が価格へ反映される場合はある |
| 高く売りたい場合は？ | 先に処分せず、現状査定と片付け後の想定手取り額を比較 |
| 査定前に必要なことは？ | 貴重品・重要書類・思い出の品だけ先に分ける |
| 今回紹介する無料査定の地域 | 東京都 |
| 無料の範囲 | 相談・現地調査・査定まで |
| 主な対象条件 | 初回利用、物件所有者本人、住宅ローン完済、売却目的 |
家財道具があっても、土地・建物の価値は別に考える
空き家の中に家具・家電・衣類などが残っていても、それだけで不動産を売却できなくなるわけではありません。
一般的な置き家具や生活用品は、不動産そのものを構成するものではありません。そのため、家財道具の量だけを見て土地・建物の価値が決まるわけではありません。
一方で、売却価格から最終的に手元へ残る金額には、撤去費、清掃費、仲介手数料なども関係します。「不動産の価値」と「売却に必要な費用」を分けて考えることが大切です。
ただし、売主が「置いていってよい」と一方的に決められるわけでもありません。買主と話し合い、何を残すのか、誰が処分するのか、費用をどう扱うのかを売買契約で明確にする必要があります。
「残置物」と「付帯設備」は違う
不動産業界では、家の中に残された私物を「残置物（ざんちぶつ）」と呼ぶことがあります。
| 区分 | 主な例 | 売却時の考え方 |
| 家財道具・残置物 | タンス、テーブル、置き型テレビ、食器、衣類、書籍、布団 | 撤去するか、買主の承諾を得て残す |
| 付帯設備 | 給湯器、システムキッチン、浴室設備、作り付け収納など | 建物とともに引き渡すことが多いが、契約で確認 |
| 貴重品・個人情報 | 現金、通帳、印鑑、写真、契約書、パソコンなど | 売主側で必ず確認し、原則として持ち出す |
エアコン、照明、物置などは、設置方法や契約内容によって扱いが変わります。「現状のまま売る」という言葉だけで判断せず、付帯設備表や売買契約書で一つずつ確認しましょう。
「現況有姿」なら何でも置いてよいわけではない
「現況有姿（げんきょうゆうし）」は、現在の状態を前提に取引するという意味で使われます。しかし、この言葉があるだけで、家財道具の所有権や処分責任まで自動的に買主へ移るとは限りません。
トラブルを避けるには、少なくとも次の内容を書面で確認します。
- 残す家財道具の範囲
- 売主が持ち出す物
- 残した物の所有権をどう扱うか
- 撤去・処分を誰が行うか
- 処分費用を誰が負担するか
- 査定額または売買価格に処分費用が含まれているか
口頭で「全部そのままで大丈夫」と言われた場合も、最終的には契約書の記載を確認してください。
片付けずに空き家を売る3つの方法
家財道具が残った空き家の売却方法は、主に3つあります。
| 方法 | 価格の見方 | 片付けの負担 | 売却までの期間 | 向いている人 |
| 1．片付けてから仲介 | 市場で買主を探す価格。処分費と仲介手数料を差し引いて考える | 大きい | 長くなりやすい | 片付けの時間と費用を用意できる人 |
| 2．仲介で残置物を個別交渉 | 残す物と費用負担について買主との合意が必要 | 中程度 | 買主との交渉次第 | 荷物が少なく、残す物を整理できる人 |
| 3．買取会社へ直接売却 | 会社が提示する買取価格。処分費が含まれるか確認する | 小さい | 比較的短い | 荷物が多い、遠方、築古、早く手放したい人 |
1．家財道具を片付けてから仲介で売る
不動産会社に買主探しを依頼し、一般の個人へ売る方法です。
室内を空にすると床・壁・水回りなどの状態を確認しやすくなり、購入後の暮らしも想像してもらいやすくなります。建物の状態や立地がよく、購入希望者が見つかれば、市場での成約を目指せます。
一方で、片付け費用を先に支払い、購入希望者の内覧に備え、買主が見つかるまで管理を続けなければなりません。売出価格や仲介査定額が高くても、その金額で成約するとは限らないため、処分費、仲介手数料、管理費まで含めて考える必要があります。
仲介で契約が成立した場合は仲介手数料が発生します。国土交通省は仲介手数料の上限を公表しており、800万円以下の「低廉な空家等」には、事前合意を前提として、売主または買主の一方から受け取れる上限を税込33万円とする特例があります。金額は媒介契約を結ぶ前に確認しましょう。
参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
2．仲介で、残す家財道具を買主と交渉する
比較的新しいエアコン、照明、収納家具などを買主が希望し、合意して残せることもあります。
ただし、一般の買主が大量の衣類・食器・古い家具まで引き取ってくれるとは限りません。売買契約の直前になって「やはり全部撤去してほしい」と言われると、短期間で片付けることになります。
この方法が合うのは、荷物が少なく、残す物と処分する物を事前に分けられる場合です。
3．家財道具ごと対応する買取会社へ直接売る
不動産会社が自ら買主となり、空き家を直接買い取る方法です。
買取会社は、購入後の片付け・修繕・解体・再販売まで見込んで査定します。そのため、一般の買主には売りにくい次のような空き家でも、現状のまま相談できる場合があります。
- 家具や家電が大量に残っている
- 築年数が古い
- 雨漏りやシロアリ被害がある
- 再建築不可、借地権、共有持分などの事情がある
- 他社の仲介で買主が見つからなかった
直接買取では、間に仲介会社が入らなければ仲介手数料はかかりません。買取会社は再販売を前提に購入するため、仲介で一般の買主へ売れた場合の成約価格より低い提示になることはあります。
ただし、この差は家財道具だけが原因ではありません。買取会社が負担する修繕費、再販売費、売れ残るリスクなどを含めて査定するという、取引方法の違いによるものです。この会社の査定額が高いか低いかは、実際の物件を査定し、ほかの売却方法と比べるまで分かりません。
訳あり物件買取センターの公式記事では、残置物の処分費等が買取価格へ反映される場合がある一方、個人が自分で処分するより業者側の処分コストを抑えられ、結果として手取り額が多くなる場合もあると説明しています。実際の扱いは、現地査定で内訳を確認しましょう。
参考：訳あり物件買取センター「残置物ありの空き家は売却できる？」
片付けずに売るメリットと注意点
「片付けなくてよい」という一点だけで決めず、金額と負担の両方を比較しましょう。
メリット
- 大量の家財道具を自分で分別・搬出しなくてよい
- 不用品処分費を先に用意せず相談できる
- 遠方の空き家へ何度も通う負担を減らせる
- 片付けが終わるまで売却を先延ばしにせずに済む
- 築古や不具合のある建物も同時に相談しやすい
注意点
- 家財道具の量や種類に応じた撤去費が、査定額へ反映される場合がある
- 直接買取と仲介では価格の決まり方が異なり、同じ基準では比べられない
- 荷物に隠れた床・壁・雨漏り跡を確認できず、査定が慎重になる場合がある
- すべての物件を必ず買い取ってもらえるわけではない
- 貴重品や思い出の品まで処分されないよう、自分で確認する必要がある
査定を受けたら、家財道具の処分費が別途請求されるのか、買取価格の算定に含まれているのかを確認しましょう。
比較するときは、表面上の売却価格ではなく、次の手取り額で判断します。
売却後の手取り額 ＝ 売却価格 − 仲介手数料 − 片付け・解体・修繕費 − 登記・税金等の費用
仲介の想定価格が高くても、処分費や交通費、長期間の管理費まで含めると、最終的な手取りの差が小さくなることがあります。反対に、荷物が少なく低い費用で片付けられるなら、仲介のほうが有利な場合もあります。
査定前に必ず取り出したい物
家財道具を残して売る場合でも、何も確認せず家を引き渡すのは危険です。
最低限、次の上げる物は、読んでくださってる方の大切な情報ですので、先に探して分けておきましょう。
お金・権利・本人確認に関する物
- 現金、通帳、キャッシュカード、印鑑
- 株券、保険証券、貴金属、商品券
- 登記識別情報通知、権利証、売買契約書
- 固定資産税の納税通知書
- 本人確認書類、マイナンバー関係書類
- 委任状、共有者との合意書、住民票などの関係書類
思い出や家族への確認が必要な物
- 写真、アルバム、手紙、日記
- 賞状、卒業証書、家系に関する資料
- 記念品、趣味のコレクション
- 家族が保管を希望している品
個人情報・安全に関わる物
- パソコン、スマートフォン、記録媒体
- 処方薬、医療機器
- 金庫の中身
- ガスボンベ、灯油、農薬、塗料などの危険物
- 車・バイクの鍵や登録書類
自分には不要な物でも、以前一緒に暮らしていた家族や共有者にとっては大切な可能性があります。処分や所有権放棄の前に、写真や動画で室内全体を記録し、関係する家族にも確認しておくと安心です。
自分で片付ける場合は、無許可の回収業者に注意
査定前に一部だけ処分する場合も、広告の「定額パック」「無料回収」という言葉だけで業者を選ばないでください。
環境省によると、家庭の廃棄物を回収するには、市区町村の一般廃棄物処理業の許可または委託が必要です。産業廃棄物処理業の許可や古物商の許可だけでは、家庭のごみを廃棄物として回収できません。
参考：環境省「無許可の回収業者を利用しないでください」
また、エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機の家電4品目は、家電リサイクル法に沿った処分が必要です。
参考：経済産業省「家電4品目の正しい処分」
不用品回収では、広告より大幅に高い金額を作業後に請求された相談事例もあります。自分で処分するなら、所在地の市区町村へ方法を確認し、民間業者へ頼む場合は許可と見積書、追加料金の条件を確認しましょう。
参考：国民生活センター「不用品回収サービスのトラブル」
空き家の査定額は何で決まる？
空き家の査定額は、室内の荷物の量だけで決まりません。
| 査定項目 | 主に確認される内容 |
| 土地・立地 | 面積、形状、駅距離、周辺需要、接道状況 |
| 建築条件 | 再建築できるか、用途地域、道路との関係 |
| 建物 | 築年数、構造、雨漏り、傾き、シロアリ、修繕履歴 |
| 権利関係 | 登記名義、共有持分、借地権、抵当権などの状況 |
| 家財道具 | 種類、量、搬出経路、特殊な処分が必要か |
| 再販売 | 修繕・解体後にどのように活用・販売できるか |
| 売却条件 | 引渡し時期、境界、契約条件、必要書類の有無 |
査定額を確認するときは、金額だけでなく、次の点も質問してください。
- 家財道具の撤去費は別途請求か、査定額に含まれるか
- 建物を残す前提か、解体前提か
- 契約後に追加で差し引かれる費用はあるか
- 査定額の有効期限はいつまでか
- 最終的な手取り額はいくらになる見込みか
周辺の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも確認できます。ただし、同じ地域でも接道・権利・建物状態で価格は変わるため、掲載価格をそのまま自分の空き家へ当てはめないようにしましょう。
参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
査定前に、所有者と登記名義を確認する
今回紹介する無料査定は、物件所有者本人による申込みが条件です。査定前に登記事項証明書や固定資産税の納税通知書を確認し、申込者と登記名義人が一致しているか確かめましょう。
次の場合は、申込み前に不動産会社や司法書士へ状況を伝えてください。
- 申込者と登記名義人が異なる
- 複数人の共有名義になっている
- 権利証や登記識別情報が見つからない
- 登記上の住所・氏名が現在の情報と異なる
- 誰が物件所有者本人として申し込むべきか分からない
共有名義の空き家全体を売る場合は、共有者全員の意思を確認する必要があります。
住宅ローンを完済していても、抵当権の登記を確認する
住宅ローンの返済が終わっている方は、登記事項証明書を取り、抵当権の抹消登記まで済んでいるか確認しましょう。
法務局は、住宅ローン等を完済した方向けに、抵当権の登記を抹消する手続きを案内しています。金融機関から受け取った書類を長期間そのままにすると、紛失したり、金融機関の合併などで確認に時間がかかったりすることがあります。売却を急ぐ前に、必要書類と登記の状態を確認しておくと安心です。
参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ」
抵当権が残っている場合は、法務局の案内を確認するか、司法書士へ相談してください。今回紹介する無料査定は「住宅ローンが残っていないこと」が対象条件ですが、完済後の抵当権抹消が未了の場合に申し込めるかは、申込み前に広告主へ確認しましょう。
東京都向け「訳あり物件買取センター」の無料査定とは
今回紹介するのは、株式会社ブリリアントが運営する「LIXIL不動産ショップ 訳あり物件買取センター」の東京都向け無料査定です。
LIXIL不動産ショップの加盟店である株式会社ブリリアントが運営しています。
| 確認項目 | 公開情報 |
| サービス名 | LIXIL不動産ショップ 訳あり物件買取センター |
| 運営会社 | 株式会社ブリリアント |
| 所在地 | 東京都中央区日本橋蛎殻町1-29-4 日本橋蛎殻町東急ビル5F |
| 宅建業免許 | 東京都知事（4）第92862号 |
| 取引方法 | 運営会社による直接買取 |
| 本記事の査定対象 | 東京都 |
| 無料の範囲 | 相談・現地調査・査定まで |
| 相談できる主な物件 | 空き家、築古、再建築不可、借地権、共有持分、事故物件など |
運営会社と免許番号は、株式会社ブリリアントの会社概要およびLIXIL不動産ショップの加盟店ページで確認できます。
無料査定が向いている人
- 東京都内の空き家を所有している本人
- 住宅ローンを完済している
- 家財道具や不用品を片付けるのが難しい
- 築古や不具合があり、仲介で売れるか不安
- 条件が合えば実際に売却したい
- 電話で物件状況を伝え、現地査定の日程を決められる
今回の無料査定の対象にならない人
- 東京都外の物件を申し込みたい
- 住宅ローンが残っている
- 所有者ではない家族や知人が代理で申し込む
- 売却の予定がなく、一般的な相談だけしたい
- 同じ世帯からすでに申し込んでいる
- 氏名・電話番号・住所などを正確に入力できない
また、東京都内で条件を満たしていても、広告主の不動産データベースや物件調査の結果によって査定・買取できない場合があります。「訳あり物件対応」は「すべての物件を必ず買い取る」という意味ではありません。
対象条件に当てはまらない場合や、まだ売却するか決めていない場合は、東京都の公的な空き家相談窓口を利用する方法もあります。
参考：東京都空き家ワンストップ相談窓口
Web申込みから現地査定・売却までの流れ
無料査定は、次の順番で進みます。
1．Webフォームから査定を申し込む
氏名、メールアドレス、電話番号、物件所在地、相談内容などを入力します。
入力不備や架空の住所は対象外になるため、登記や固定資産税の書類を見ながら正確に入力してください。同じ世帯から複数回送らず、所有者本人が1回申し込みます。
2．電話で本人・物件情報を確認する
Web申込み後、担当者から電話があります。
主に、次の内容を確認できるよう準備しておきましょう。
- 本人の氏名・連絡先
- メールアドレス
- 自分が物件所有者であること
- 物件の所在地・種類・築年数
- 現在の利用状況と家財道具の量
- 家財道具や建物の状態
- 住宅ローンを完済しているか
- 売却の意向
- 現地査定の候補日時
広告条件では、Web申込みから30日以内に電話で必要事項を確認し、現地査定の日時を設定する必要があります。知らない番号からの電話に出ない方は、申込み後しばらく着信を確認しましょう。
3．現地調査・査定を受ける
担当者が現地を確認し、土地・建物・権利関係・家財道具の量などを調査します。
相談・現地調査・査定までは無料です。遠方に住んでいる場合の立会いや鍵の受け渡し方法は、電話時に相談してください。
4．買取価格と条件の提案を確認する
提示された金額とともに、家財道具の扱い、追加費用、引渡し時期、契約不適合責任などの条件を確認します。
査定価格だけでなく、最終的な手取り額と売却後に残る義務を確認することが大切です。
5．納得できた場合だけ契約・決済へ進む
公式の案内では、提案内容に納得した場合に契約へ進む流れです。査定を受けたからといって、その場で契約を決める必要はありません。
契約前に書類を持ち帰る時間、家族や専門家へ相談する時間を確保し、不明点をなくしてから判断しましょう。
無料査定をしてみる（PR）
東京都の空き家無料査定をしてみる【訳あり物件買取センター】
契約前に確認したい8つの質問
無料査定を利用する場合は、次の質問をメモしておくと読んてくださってる方が損ぜずに、比較しやすくなります。
- 家財道具はどこまで残してよいですか？
- 撤去・処分費は別途請求ですか？査定額に含まれていますか？
- 査定額から後日差し引かれる可能性がある費用はありますか？
- 土地・建物・家財道具を、それぞれどのように評価しましたか？
- 売主の契約不適合責任は、契約書でどこまで免責されますか？
- 契約から入金・引渡しまで何日かかりますか？
- 現地査定後に売却しない場合、費用やキャンセル料はかかりますか？
- 契約と登記に必要な書類は何ですか？
口頭の説明だけでなく、査定書や契約書案で確認しましょう。
家財道具が残った空き家売却で失敗しやすい7つのこと
1．査定前に高額な片付け契約をする
現状のまま買い取れる物件なら、先に支払った処分費が無駄になる可能性があります。まず現状の写真を撮り、片付け前・片付け後の売り方を比較しましょう。
2．家の中を確認せず、すべて処分してよいと伝える
現金、権利書、写真、データ端末などが残っている可能性があります。最低限の仕分けは売主側で行います。
3．所有者ではない家族が申し込む
今回の無料査定は所有者本人の申込みが条件です。申込者と登記名義人が異なる場合や共有名義の場合は、先に誰が申し込むべきか確認してください。
4．「片付け費用0円」だけで決める
別途請求がなくても、処分費や再販売費が買取価格へ反映される場合があります。最終手取り額と負担の少なさを合わせて判断しましょう。
5．仲介の想定価格と買取価格を同じものとして比べる
仲介査定は「この価格で売れる可能性がある」という予想であり、その金額で不動産会社が買う約束ではありません。買取価格は不動産会社が買主として提示する金額です。売却期間と必要経費をそろえて比較します。
6．残置物の扱いを口約束で済ませる
何を残し、誰が処分し、費用をどう扱うかを契約書へ記載しないと、引渡し後のトラブルにつながります。
7．重複申込みをして、電話にも出ない
同じ世帯から2回以上の申込みや、同一IPからの重複申込みは対象外です。1回だけ正確に送信し、申込み後の電話へ対応しましょう。
よくある質問
家具だけでなく、冷蔵庫や洗濯機も残したまま売れますか？
買取会社が承諾すれば、家電を残したまま売却できる場合があります。ただし、家電の種類・状態・量、搬出経路によって扱いは変わります。査定時に写真と現物を確認してもらい、別途費用の有無を契約前に確認してください。
ゴミ屋敷のような状態でも査定できますか？
今回紹介する広告ページでは、家財道具や不要品が残った物件、いわゆるゴミ屋敷状態の物件も相談対象として案内されています。ただし、衛生状態、危険物、物件所在地などによって対応できない場合があります。
家具が残っていると、不動産の価値は下がりますか？
家具の有無だけで、土地・建物そのものの価値が決まるわけではありません。ただし、買主が撤去・処分を引き受ける場合は、その費用が提示価格へ反映されることがあります。家具を処分すれば必ず同じ金額だけ高く売れるとも限らないため、処分前に現状のまま査定を受けるのがおすすめです。
訳あり物件買取センターの査定額は安いですか？
公開情報だけでは、高い・安いとは判断できません。物件の立地、土地・建物の状態、権利関係、家財道具の量などによって査定額が変わるためです。無料の現地査定で金額と費用の内訳を確認し、必要に応じて仲介の想定手取り額や別会社の査定額と比べてから判断しましょう。
住宅ローンが残っている空き家も申し込めますか？
本記事で紹介する東京都向け無料査定では、住宅ローンが残っている物件は対象外です。一般論として住宅ローンが残る家にも売却方法はありますが、残債と売却見込額、抵当権の扱いを金融機関と不動産会社へ確認する必要があります。
所有者本人以外でも申し込めますか？
今回の無料査定は物件所有者本人の申込みが条件です。申込者と登記名義人が異なる場合や代理手続きが必要な場合は、本人名義で送信する前に広告主へ確認してください。
査定を受けたら必ず売らなければなりませんか？
公式の流れでは、現地調査後に買取価格と条件の提案を受け、内容に納得した場合に契約へ進みます。査定結果と契約条件を確認してから判断できます。
東京都以外の空き家も申し込めますか？
本記事の広告リンクは東京都の物件が対象です。東京都外の空き家はこのリンクから申し込まず、所在地を対象とする不動産会社または自治体の空き家相談窓口を利用してください。
どのような空き家でも買い取ってもらえますか？
いいえ。東京都内でも、広告主の不動産データベースや現地調査の結果によっては、査定・買取の対象にならない場合があります。「無料査定」と「買取保証」は別です。
まとめ：片付ける前に「現状のまま」と「片付け後」を比べよう
家財道具が残った東京の空き家でも、買主と残置物の扱いについて合意できれば売却できます。
最後に、重要なポイントを整理します。
- 家財道具の有無だけで、土地・建物そのものの価値が決まるわけではない
- 高く売りたい場合も、処分前に現状のまま査定を受ける
- 仲介と直接買取は、最終的な手取り額と負担をそろえて比較する
- 貴重品・重要書類・思い出の品は査定前に取り出す
- 残す物、処分責任、費用負担は契約書で確認する
- 処分費の別途請求だけでなく、査定額への反映も確認する
- 所有者・共有者・登記名義を確認する
- 無料査定の対象条件を満たす所有者本人が、正確な情報で1回申し込む
大量の家財道具を前にすると、片付けを終えること自体が目的になりがちです。しかし、本来の目的が空き家の売却なら、処分費を払う前に、現状のまま査定できるか確認しても遅くありません。
東京都・ローン完済済みの空き家を所有している方へ
「LIXIL不動産ショップ 訳あり物件買取センター」では、東京都の空き家について、相談・現地調査・査定まで無料で受け付けています。
家財道具が残っている場合は、申込み後の電話で量や状態を伝え、現地査定で「そのまま売る場合の価格と条件」を確認しましょう。
家財道具を処分する前に無料査定を確認する（PR）
東京都の空き家無料査定を申し込む【訳あり物件買取センター】
※対象は、東京都内にある住宅ローン完済済みの物件を、所有者本人が売却目的で申し込む場合です。申込み後の電話確認と現地査定の日程設定が必要です。査定・買取できない物件もあります。
